家賃は値上げできる？オーナーが更新時に賃料を見直すときの進め方と注意点【大阪・豊中】

「周辺の家賃は上がっているのに、うちの物件だけ長く据え置きのまま」「固定資産税や修繕費は上がっているのに家賃は昔のまま」——そんなお悩みはありませんか。家賃（賃料）は、一度決めたら変えられないものではありません。更新のタイミングなどで見直すことができます。ただし、入居中の方の家賃を上げるには法律上のルールと、トラブルを避ける進め方があります。大阪・豊中で賃貸管理を行う当社が、オーナー様の目線で「賃料改定（値上げ）の進め方と注意点」を整理します。

結論から言うと、家賃の値上げ（賃料の増額）は可能です。借地借家法では、近隣の相場や経済事情の変化、土地建物にかかる税負担の増減などによって現在の家賃が不相当になったとき、貸主・借主のどちらからでも賃料の増減を求められるとされています（賃料増減額請求権）。

ただし大切なのは、値上げは「貸主と借主の合意」が原則だという点です。オーナー様が一方的に金額を決めて押し付けられるわけではありません。入居者が納得しない場合、最終的には調停や裁判で決着させることになりますが、時間も手間もかかります。だからこそ、きちんとした根拠を示し、円満に合意してもらう進め方が何より重要になります。なお、契約に「一定期間は賃料を増額しない」という特約がある場合は、その内容が優先されます。

値上げは「上げられるかどうか」だけでなく「上げた結果、退去されて空室になった場合の損失」とのバランスで考える必要があります。数千円の値上げのために退去され、原状回復費と数か月の空室が発生すると、かえって収入が減ることもあります。まずは適正な家賃がいくらなのかを客観的に把握することが出発点です。

入居者が値上げに応じない場合でも、一方的な強行はできません。どうしても折り合わないときは賃料増額請求の調停などの手続きになりますが、その前に管理会社を介して冷静に交渉することで、円満に着地できるケースは少なくありません。

相場や空室リスクから値上げが難しい場合は、「今の入居者に無理に上げる」より「退去が出たタイミングで、設備更新やリフォームで価値を高め、適正賃料で次の入居者を迎える」ほうが、長い目で見て収入が安定することがあります。少額の投資で家賃を上げられるケースもあるので、値上げと合わせて物件の見せ方・設備・募集条件の見直しもご検討ください。まずは現在の適正賃料を知ることが、どの方法を選ぶにしても出発点になります。

当社では、オーナー様に代わって適正賃料の把握から入居者への案内・交渉、合意内容の書面化までをお手伝いしています。「今の家賃は上げられるのか」「上げてもいいのか」を知りたい方は、まずは無料の賃料査定からお気軽にご相談ください。

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